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Immobilienfinanzierung

Glossar

Begriffserklärungen zum Thema Immobiliardarlehen

    Vorliegen bzw. Erfüllung sämtlicher Voraussetzungen zur Darlehens(teil)auszahlung (z.B. Bautenstand, grundbuchliche Besicherung, Nachweis der vollständigen Finanzierung, Abschluss Gebäudeversicherung etc.).

    Vom Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlages. Basis für die Festsetzung des Beleihungswertes ist der Verkehrswert.

    Ein letzter Teil des Darlehen, insofern angeboten, das sogenannte 1b Darlehen, kann nur gewährt werden, wenn hierfür ein geeignetes Kreditinstitut die Bürgschaft übernimmt. Vom Verkehrswert sind dies maximal ca. 20 %; das 1a Darlehen beträgt max. ca. 50 % vom Verkehrswert. Die exakte Höhe des 1a und 1b Darlehens errechnet sich nach dem Wertgutachten.

    Siehe Disagio

    Nach Einreichung des Darlehensantrages mit den geforderten Unterlagen, sowie nach Vorlage eines aktuellen Verkehrswertgutachtens kann die Darlehenszusage unmittelbar erfolgen. Wir akzeptieren ausschließlich aktuelle Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder von Gutachterausschüssen der Kommunen. Wir können bei der Auswahl der Sachverständigen behilflich sein. Bei einer Abwicklung über das Sachverständigenbüro Philippson&Hirtz-Bayer GbR wird den Darlehensinteressenten, bzw. Darlehensnehmern ein Merkblatt hinsichtlich der grundsätzlichen Abwicklung zur Verfügung gestellt. Eine Kostenübersicht, sowie die für das Gutachten erforderlichen technischen Unterlagen sind ebenfalls enthalten. Der Darlehensinteressent bzw. Darlehensnehmer beauftragt das Sachverständigenbüro mit der Erstellung des Gutachtens. Die Bearbeitungszeit beträgt ab Auftragserteilung zwischen zwei und vier Wochen. Die anfallenden Kosten werden zwischen dem Darlehensnehmer und dem Sachverständigenbüro abgerechnet.

    Auch Damnum genannt; Differenz zwischen dem Nominalbetrag des gewährten Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung als Entgelt für die Ermäßigung des Zinssatzes während der vereinbarten Laufzeit.

    Summe der Mittel, die der Darlehensnehmer in das zu finanzierende Objekt einbringt wie etwa bezahltes Baugrundstück, Barguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Selbsthilfeleistungen, Sachleistungen.

    Selbständiges Recht an einem fremden Grundstück, wonach der Erbbaurechtsinhaber gegenüber dem Grundstückseigentümer berechtigt ist, für eine festgelegte Zeit auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Dafür hat er an den Ausgeber des Rechtes den sogenannten Erbbauzins zu zahlen. Sofern der Erbbauzins rangmäßig dem Recht der Pensionskasse vorgeht, reduziert sich die Beleihung durch die Pensionskasse. Nach Zeitablauf des Erbbaurechtsverhältnisses hat der Eigentümer entsprechend den Regeln über den „Heimfall“ Entschädigung zu leisten.

    Der Finanzierungsplan stellt die maßgebliche Aufstellung der Gesamtfinanzierung eines Darlehensantrages dar. Er enthält die einzubringenden Eigenmittel wie die einzelnen Darlehen. Er spiegelt in der Summe die Gesamtkosten der Bau- oder Kaufmaßnahme wieder. Der Finanzierungsplan ist das Kernstück jedes Darlehensantrages. Aus ihm sind auch die Belastungen für den Zins- und Tilgungsdienst zu berechnen.

    Alle Finanzierungsmittel, die nicht Eigenmittel sind.

    Für das zu finanzierende Objekt ist vor Darlehensauszahlung eine ausreichende Gebäudeversicherung abzuschließen. Hierüber wird eine sogenannte Sicherungsbestätigung ausgestellt.

    Belastung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechtes zur Sicherung von Forderungen (siehe Grundschuld, Hypothek).  Das Grundpfandrecht kann als Buch- oder als Briefrecht ausgestaltet werden. Während die Buchgrundschuld in das Grundbuch als „Grundschuld ohne Brief“ eingetragen wird, wird beim Briefrecht ein Brief ausgestellt, wodurch Verkehrsfähigkeit des Rechtes erreicht wird.

    Grundpfandrecht, das im Gegensatz zur Hypothek keine Bindung an eine persönliche Forderung kennt, dient aber über Sicherungszweck, Sicherungsabrede zur Sicherung einer persönlichen Forderung. Die Grundschuld stellt eine Belastung des Inhalts dar, dass aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Die Grundschuld wird in das Grundbuch nach Maßgabe der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde eingetragen.

    Siehe Wertgutachten.

    Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der zugrunde liegenden Forderung. Umgangssprachlich wird als Hypothek praktisch jede mögliche Form der Baufinanzierungskredite bezeichnet.

    1. Bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages: z.B. Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch-, Maklerkosten. 2. Kreditbeschaffungskosten: z.B. Wertgutachten, Bearbeitungsgebühren, grundbuchliche Besicherung von Darlehen (Notar, Grundbuchamt), Wohngebäudeversicherung.

    Soweit die Kosten anfallen, sind sie ebenfalls einzukalkulieren.

    Schriftliche, gebührenpflichtige Äußerung des Notars, für die er haftet, dass nach Prüfung der Sachlage ein beurkundetes Grundpfandrecht die ausbedungene Rangstelle im Grundbuch erhalten wird. In der Regel als Ersatz für den noch nicht vorliegenden Grundbuchauszug, aus dem die ranggerechte Eintragung hervorgeht.

    Ist bei grundbuchlicher Besicherung eines Darlehens dieses ganz oder teilweise zurückgezahlt worden, kann es bis zur Höhe der bestehenden Sicherheit durch Bereitstellung eines neuen Darlehens wiederaufgestockt werden. Das bestehende Grundpfandrecht dient dann als Sicherheit für das neue Darlehen. Die Revalutierung ist eventuell an die Zustimmung anderer Beteiligter gebunden.

    Sachleistungen sind eine Variante an Eigenmitteln, die zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung zu rechnen sind. Darunter fallen z.B. das bereits im Eigentum befindliche, unbelastete Baugrundstück wie auch bereits bezahlte Baumaterialien.

    Selbsthilfeleistungen sind eine besondere Form des Einbringens von Eigenmitteln bei der Baufinanzierung und fungieren als Eigenkapitalersatz. Es handelt sich dabei um durch Eigenarbeit eingesparte Lohnkosten.

    Eine Objektbeleihung erfordert zwingend ausreichenden Versicherungsschutz durch einen Gebäudeversicherer. Durch den Sicherungsschein bestätigt der Versicherer die Ordnungsmäßigkeit des Versicherungsvertrages und wird im Schadensfall nur mit Zustimmung des Gläubigers Entschädigung leisten.

    Tilgung ist die regelmäßige Leistung des Darlehensnehmers zur Rückzahlung seines Darlehens.
    Bei einer anfänglichen Tilgung mit dem Mindestsatz von 1 % p.a. dauert es i.d.R. mehr als 30 Jahre, bis ein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Durch Vereinbarung eines höheren Tilgungssatzes kann die Rückzahlungsdauer verkürzt werden. Ist am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt (z.B. weil nur 1% Mindesttilgung bei 5 Jahren Laufzeit vereinbart wurde), bedarf es einer Anschlussfinanzierung, sofern die Restschuld am Endtermin nicht in einer Summe zurückgezahlt werden kann oder soll.

    Während der Vertragslaufzeit sind außerplanmäßige Sondertilgungen nicht möglich. Eine vorzeitige Darlehensrückzahlung ist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses möglich, deren Voraussetzungen und Folgen im ESIS-Merkblatt unter der gleichlautenden Überschrift näher beschrieben werden.

    Ist die in der Baufinanzierung, besonders bei Neubaufinanzierungen unverzichtbare Mittelverwendungskontrolle.

    Das Wertgutachten oder Verkehrswertgutachten ist die zusammengefasste Ermittlung zum Wert des Objektes durch einen Sachverständigen in schriftlicher Form. Neben der grundsätzlichen Aussage zu Lage und Beschaffenheit des Objektes und zum örtlichen Wohn- und Grundstücksmarkt enthält es üblicherweise eine Baubeschreibung, diverse Bauzahlenberechnungen sowie Lageplan und mehr.

    Eine Immobilie kann nach den Regeln der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen versteigert werden, wenn sonstige Rettungsversuche fehlgeschlagen sind. Anlass dafür sind vor allem Zahlungsunfähigkeit und Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Die Kosten aller Vollstreckungsmaßnahmen trägt der Schuldner.

    Bereitstellung kurz- und mittelfristiger Darlehen, deren Ablösung durch Mittel der Endfinanzierung sichergestellt ist.